Verkoop van een huis in Spanje

VERKOOP VAN EEN HUIS IN SPANJE Juridische, fiscale, financiële en praktische aspecten van de verkoop van een huis in Spanje. Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Tips en adviezen bij de verkoop van uw huis De rol van de notaris 3. De makelaarscommissie Wie betaalt de makelaarscommissie ? Dubbele commissies Tip ! Verkoop door een of meerdere makelaars ? 4. Documenten bij verkoop van de woning Welke documenten heeft u nodig om uw huis in Spanje te kunnen verkopen ? De Nota Simple Wat staat er in de nota simple ? Kopie Eigendomsakte van de woning Waarom is de eigendomsakte van belang ? Het Energie Certificaat Bewijs van royement van de hypotheek Laatst betaalde rekeningen IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) Statuten van de vereniging van eigenaren bij verkoop van de woning in een urbanisatie of appartementencomplex Technische inspectie van gebouwen Bewoonbaarheidsverklaring (cédula de habitabilidad = CH) De Cedula de Habitabilidad is een juridisch belangrijk document Wat staat er in de Cédula de Habitabilidad ? Verschillende soorten Cédulas de Habitabilidad Cédula de primera ocupación Cédula (of Licencia) de segunda ocupación : Cédula (of Licencia) de primera ocupación de rehabilitación Hoe verkrijgt u de verklaring van bewoonbaarheid? Wat staat er in de Licencia ? Geldigheidsduur Cédula de Habitabilidad (CH) De CH kan geldig zijn voor een periode van 5 jaar, 10 jaar of onbeperkt. 5. Verkoop van een nieuwbouwwoning Inleiding Licencia de Primera Ocupación (= gemeentelijke woonvergunning) Declaración de Obra Nueva (verklaring van nieuwbouw) Final de obra Licencia de Primera Ocupacion (LPO) Nieuwe bouwvoorschriften 6.Het energiecertificaat bij verkoop van een huis in Spanje Per 1 juni 2013 is een Energie-Certificaat verplicht bij verkoop van een huis Welke soort onroerend goed is verplicht een EPC te hebben ? Welke onroerend goed is uitgezonderd van een EPC ? Enkele aandachtspunten: Wie is verantwoordelijk ? Register 7. Het verkoopproces; de juridische aspecten Inleiding Oriëntatie De Onderhandse aktes Ontbindende voorwaarden Notariële akte Afwikkeling van de vastgoedtransactie 8. Verkoop woning in Spanje via volmacht Inleiding 9. Verkoopproces Het reserveringscontract en de reserveringssom Inhoud reserveringscontract Aanvraag NIE Nummer Verwar NIE nummer niet met een ID-document ! Onderzoeksfase door de advocaat van de koper Van belang bij de vastgoedtransactie. Wie is de eigenaar van de grond ? Een belangrijk document tijdens deze fase is de Nota Simple Informativa (afgekort Nota Simple) Wat staat er in de nota simple informativa ? Het privé-koopcontract (Contrato privado de compraventa) Welke zaken worden in het privé-koopcontract vermeld ? Wat moet de verkoper aan de koper kunnen tonen ? Verschillende soorten certificaten voor bewoonbaarheid Ontbindende voorwaarden en boete clausules Contrato de arras of contrato de compraventa ? Terugtrekken kan, maar met een boete De verschillende vormen uitgelicht Contrato de arras penitenciales Contrato de Arras confirmatorias Contrato de Arras penales Ondertekenen eigendomsakte bij de notaris Van Contrato privado de compraventa naar escritura Opmerking Registratie van de eigendomsakte Catastro De rol van de advocaat Wat kan een advocaat voor u doen ? Vervolgonderzoek en taken van uw advocaat: Rol van de gestor 10. De financiële transactie Inleiding Financiële transactie in Nederland Financiële transactie in Spanje Hoe werkt de betaling per bankcheque (cheque bancario) ? Waar moet de verkoper opletten bij ontvangst van de bankcheque ? Betaling van de koopsom middels een overboeking Verkoop en de betaling van de hypotheek Koop en afsluiten van de hypotheek Afrekening met de makelaar van de verkoper Verkoop van de woning, als er meerdere eigenaren zijn Afrekening met de notaris Nog enkele opmerkingen omtrent de betaling van de koopsom Anti-witwasmaatregelen 11. Minimale verkoopwaarde Inleiding Vanaf 2022 geldt de referentiewaarde (Valor de Referencia Catastral) Hoe wordt de referentiewaarde (Valor de Referencia de Catastral) vastgesteld ? Hoogste waarde telt Nadeel voor bestaande huizen met achterstallig onderhoud Voorbeeld 12. Kosten bij de verkoop van onroerend goed Kosten voor het verkrijgen van noodzakelijke documenten (Verkoper) Vermogenswinstbelasting (Verkoper) Inhouding niet-ingezetenen (verkoper) Plusvalía (Verkoper) Makelaarscommissie (Verkoper) Kosten voor het opzeggen van de hypotheek (verkoper) Juridische kosten (verkoper en koper) Notariskosten (koper) Overdrachtsbelasting (koper) Taxatiekosten onroerend goed (koper) 13. Fiscale aspecten bij de verkoop van een huis in Spanje (Plusvalía) Inleiding Fiscale aspecten bij verkoop van een huis in Spanje Met welke belastingen krijgen u te maken bij verkoop van uw Spaanse woning ? Plusvalía Municipal Vermogenswinstbelasting Plusvalía Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU) Meerwaarde belasting (Plusvalía) en de Valor de Referencia Catastral Valor de Referencia Catastral en de gevolgen bij de overdracht, erfenissen en schenkingen Hoogte van de gemeentelijke meerwaardebelasting Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), afgekort plusvaliá Speculatiewinsten wel belast Rekenmethode voor het berekenen van de plusvaliá Coëfficiënten Tabel na bezitsperiode (Tiempo de posesión/Periodo de generación) Rekenvoorbeeld 1 Reële meerwaarde (la plusvalía real) Meerwaarde op basis van método objetivo Rekenvoorbeeld 2 Tarieven Plusvalía Tabel: Plusvalía tarieven Waardestijging van de grond en verkoop van uw huis met verlies 14.Fiscale aspecten bij de verkoop van een huis in Spanje (vermogenswinstbelasting = Impuesto sobre incremento de patrimonio de la venta de un bien inmueble Vermogenswinstbelasting (= Impuesto sobre incremento de patrimonio de la venta de un bien inmueble) Belastbare basis voor de verkoper bij berekening vermogenswinstbelasting Rekenvoorbeeld bij verkoop van een huis door een resident in Spanje Verschuldigde vermogenswinstbelasting in Spanje Aftrek/vermindering op de vermogenswinst Inflatiecorrectie afgeschaft Vrijstelling vermogenswinstbelasting Vrijstelling vermogenswinstbelasting voor fiscaal residenten in Spanje ouder dan 65 jaar Hoe zit het met de vrijstelling, als de woning op naam staat van 2 eigenaren (dos titulares), en één van de eigenaren nog geen 65 jaar is en de andere wel ? Hoe zit het bij verkoop van het blote eigendom, als de eigenaar 65 jaar of ouder is Voorwaarden vrijstelling fiscaal residenten in Spanje jonger dan 65 jaar Vermindering vermogenswinstbelasting wordt als volgt berekend: Vrijstelling voor fiscaal residenten ouder dan 65 jaar, die de vermogenswinst herinvesteren in een pensioenfonds/lijfrente Tarieven niet-residenten Voorheffing (Retención) vermogenswinstbelasting bij verkoop door niet-residenten Voorheffing is geen eindheffing Let op ! Globaal overzicht verkoopkosten voor de verkoper 15. Belastbare basis voor de koper bij aankoop Inleiding Overdrachtsbelasting Over welke waarde wordt overdrachtsbelasting geheven ? Vanaf 2022 geldt de referentiewaarde (Valor de Referencia Catastral) Hoe wordt de referentiewaarde (Valor de Referencia de Catastral) vastgesteld ? Hoogste waarde telt Nadeel voor bestaande huizen met achterstallig onderhoud Voorbeeld Tarieven Spaanse overdrachtsbelasting Impuesto de la compra de una vivienda usada Enkele gereduceerde tarieven Laat vooraf de aankoopkosten uitrekenen ! Wat zijn de gevolgen als u de nieuwe minimale fiscale referentiewaarde niet toepast bij de aankoop ? Boeteprocedure van de Spaanse Belastingdienst Als u toch in beroep wilt gaan tegen de referentiewaarde Wat zijn de risico's van het aantekenen van een beroep tegen de referentiewaarde ? Wat gebeurt er met onroerend goed zonder de nieuwe fiscale waarde? Nieuwbouwwoningen en de nieuwe referentiewaarde Belasting bij aankoop onroerend goed Notariskosten bij aankoop van onroerend goed Notariële akte kosten Registratiekosten van het onroerend goed in het kadaster Aankoop vastgoed middels een vastgoedvennootschap Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados Aan- en verkoop onroerend goed middels een offshore company 16. Dafo Verkoop Illegale bouw en het Dafo Certificaat voor plattelandshuizen in Andalusië Garantie voor verjaring tegen illegale bebouwing Overige voordelen aankoop met DAFO-certificaat Wat staat er in een DAFO Certificaat? Juridisch onderzoek advocaat De kosten van een DAFO Certificaat 17. La Renta Vitalicia Inmobiliaria (Onroerend goed lijfrente) Inleiding Verschillende soorten (la Renta Vitalicia Inmobiliaria) Renta Vitalicia Clásica Renta Temporal Clásica: Renta Vitalicia o Temporal Fuera del Hogar 18. (Styling) tips om uw huis te verkopen Inleiding Een eerste indruk is zeer belangrijk Documenten Een realistische prijs Styling van uw huis 19. Overzicht Nederlandstalige makelaars in Spanje 20. Overzicht Nederlandstalige adviseurs in Spanje Juridische, fiscale en financiële adviseurs Geraadpleegde bronnen & instanties